¿Licencia de obra menor o mayor? Cuál te piden según la reforma
La licencia de obra mayor, que hoy la ley llama simplemente licencia urbanística, se exige por regla general cuando la obra necesita un proyecto técnico: construir de nuevo, ampliar, cambiar la fachada o el volumen, alterar de forma esencial la estructura, cambiar el uso del edificio o intervenir en un inmueble protegido. El resto, que es la mayoría de reformas de pisos, va por la vía rápida. Lo que antes se llamaba licencia de obra menor es ahora, en comunidades como Madrid o Andalucía, una declaración responsable que presentas en el ayuntamiento y te permite empezar ese mismo día. Y hay trabajos, como pintar o cambiar el suelo, que en la Comunidad de Madrid no necesitan ningún papel.
La frontera la fija una ley estatal. El trámite, los plazos y lo que pagas dependen de tu comunidad autónoma y de tu ayuntamiento. Por eso aquí tienes la tabla por tipo de reforma con dos normativas reales comparadas (Madrid y Andalucía), un cálculo de lo que cuesta y lo que te juegas si te saltas el paso.
Por qué la ley ya no habla de obra menor y obra mayor
«Obra menor» y «obra mayor» son etiquetas de uso común. Lo que separa un régimen del otro es si la obra necesita proyecto según el artículo 2.2 de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE). Con proyecto, por regla general, licencia (Andalucía tiene excepciones que verás en la tabla). Sin proyecto, normalmente declaración responsable o, en algunos casos, nada.
Según la LOE, necesitan proyecto:
- La obra nueva, salvo construcciones de escasa entidad y sencillez técnica, de una sola planta y sin uso residencial ni público (una caseta de aperos, por ejemplo).
- Las intervenciones en edificios existentes que alteren su configuración arquitectónica: una intervención total, o una parcial que cambie de forma esencial la composición exterior, la volumetría o el conjunto del sistema estructural, o que cambie el uso característico del edificio.
- Las obras en edificios catalogados o protegidos, si son totales o si afectan a las partes protegidas.
La propia Ley del Suelo de Madrid usa esta equivalencia cuando habla de sanciones: menciona las «obras menores, no precisadas legalmente de proyecto técnico alguno» (art. 204.3.a de la Ley 9/2001). Obra menor, en la práctica, es la que no necesita proyecto.
La declaración responsable es otra cosa distinta a la licencia. Es un documento en el que declaras, bajo tu responsabilidad, que cumples la normativa y que tienes la documentación que lo acredita. Te habilita desde el día en que la presentas, y el ayuntamiento comprueba después (art. 69 de la Ley 39/2015). Si lo declarado es falso o falta algo esencial, la obra se para.
Qué permiso te piden según la reforma
La forma más rápida de saberlo es preguntarse si la obra toca estructura, fachada, volumen o uso. Si no toca nada de eso, en Madrid y en Andalucía basta una declaración responsable, y en Madrid algunos acabados interiores ni siquiera la necesitan. Si toca alguno de esos elementos de forma esencial, hace falta proyecto y, en Madrid, licencia. En Andalucía, una obra con proyecto en un edificio existente de suelo urbano puede ir por declaración responsable si no cambia la ocupación ni la altura y no suma edificabilidad ni viviendas (art. 138.1.b y 138.3 de la LISTA).
Esta tabla compara la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid (arts. 152, 155 y 160, en su redacción tras la Ley 1/2020) con la Ley 7/2021 de Andalucía (LISTA) (arts. 137 y 138). Se refiere a viviendas en suelo urbano y sin protección patrimonial.
| Tipo de obra | ¿Proyecto (LOE)? | Comunidad de Madrid | Andalucía |
|---|---|---|---|
| Pintar, cambiar suelo o alicatado, yesos, renovar la instalación eléctrica o el aire acondicionado | No | Sin título habilitante (art. 160.f) | Declaración responsable, salvo que la ordenanza municipal la exima (art. 138.1.a) |
| Reforma de cocina o baño moviendo tabiques no estructurales | No | Declaración responsable (art. 155.b) | Declaración responsable (art. 138.1.b) |
| Reparación puntual de cubierta o cornisa | No | Sin título habilitante (art. 160.f) | Declaración responsable, salvo exención en la ordenanza municipal (art. 138.1.a) |
| Placas solares para autoconsumo o punto de recarga | No, en general | Declaración responsable (art. 155.n y ñ), salvo patrimonio protegido, dominio público o zona ambiental protegida | Declaración responsable si no altera ocupación, altura ni edificabilidad (art. 138.1.b) |
| Demoler una construcción no protegida | Depende | Declaración responsable (art. 155.g) | Declaración responsable (art. 138.1.g) |
| Cambio esencial de fachada o de estructura, sin ampliar | Sí | Licencia (art. 152.b) | Declaración responsable con el proyecto adjunto, si no cambia ocupación, altura, edificabilidad ni número de viviendas (art. 138.1.b y 138.3) |
| Ampliar volumen (cerrar un porche que suma superficie, levantar una planta) | Sí | Licencia (art. 152.b) | Licencia: la declaración responsable excluye los cambios de ocupación o altura y los aumentos de edificabilidad (art. 138.1.b) |
| Convertir un local en vivienda | Sí, si cambia el uso característico | Licencia; la declaración responsable solo cubre cambios de uso que no afecten al uso característico (art. 155.i) | Licencia si aumenta el número de viviendas (art. 138.1.f) |
| Casa prefabricada | Depende | Licencia (art. 152.f) | Licencia o declaración responsable según el caso; el vendedor debe exigirte el título (art. 137.4) |
| Obra nueva de vivienda | Sí | Licencia | Licencia |
Si tu municipio está en otra comunidad, la lógica de fondo es la misma porque la LOE es estatal, pero los nombres, los supuestos y los plazos cambian. Pregunta en urbanismo antes de dar nada por hecho.
Lo que en Madrid no necesita ningún papel
El artículo 160.f de la ley madrileña deja fuera de cualquier título la sustitución de acabados interiores de una sola vivienda o local: solados, alicatados, yesos y pinturas, reparaciones puntuales de cubiertas, cornisas o vuelos, y la reposición o renovación de instalaciones eléctricas o de aire acondicionado, además de obras «de análogas características». Eso sí, el contenedor de escombros en la calle o un andamio sí necesitan su autorización de ocupación de la vía pública.
¿Y cambiar la bañera por un plato de ducha? La ley no lo nombra. Si es un cambio de pieza por pieza, sin mover tabiques ni desagües a otra pared, encaja en la lógica de sustitución de acabados e instalaciones. Si redistribuyes el baño, pasa a ser una reforma con declaración responsable. La misma obra en un municipio andaluz puede requerir declaración responsable, porque allí la exención depende de lo que diga la ordenanza local. Si estás calculando esa obra, tienes los precios en nuestra guía de cuánto cuesta reformar un baño.
Tirar un tabique, el muro de carga y el tejado de panel sándwich
Quitar un tabique que no sostiene nada es una reforma sin proyecto: declaración responsable. Un muro de carga es otro asunto, porque afecta a la estructura. Si la intervención supone una variación esencial del conjunto del sistema estructural, la LOE pide proyecto: en Madrid eso significa licencia y en Andalucía, declaración responsable con proyecto si no amplías. Decidir si lo es corresponde a un técnico, no al encargado de la obra.
Con el tejado pasa algo parecido. Una reparación puntual de cubierta no necesita título en Madrid. Sustituir toda la cubierta por panel sándwich puede quedarse en declaración responsable o acabar en licencia, según si cambia la forma, la estructura que la sostiene o el aspecto exterior del edificio. La ley madrileña menciona expresamente la «envolvente global» entre lo que no puede variar de forma esencial para ir por declaración responsable (art. 155.b). Aquí no hay atajo: consulta urbanística previa o técnico.
Cuando sí hace falta proyecto en un edificio residencial, la LOE exige que lo firme un arquitecto (art. 10.2.a).
Cuánto cobra el ayuntamiento por la licencia de obra
No pagas «la licencia» como tal, sino dos conceptos distintos. Uno es el ICIO, un impuesto municipal de hasta el 4 % del coste de ejecución material de la obra. El otro es una tasa por tramitar la licencia o comprobar la declaración responsable. Los fija cada ayuntamiento en sus ordenanzas fiscales, así que el importe cambia de un municipio a otro.
Lo que dice el Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales sobre el ICIO:
- Se paga por cualquier obra que necesite licencia, declaración responsable o comunicación previa, se haya obtenido o no la licencia (art. 100). Saltarse el trámite no te ahorra el impuesto.
- La base es el coste de ejecución material. No entran el IVA, las tasas, los honorarios de arquitecto o aparejador ni el beneficio del contratista (art. 102.1).
- El tipo lo decide cada ayuntamiento, con un máximo del 4 % (art. 102.3). En Madrid, la autoliquidación provisional que se presenta con la declaración responsable es del 3,75 % del presupuesto de ejecución, según la sede electrónica municipal.
- Primero se paga a cuenta sobre el presupuesto y, al terminar, el ayuntamiento puede revisar la cifra con el coste real y reclamarte la diferencia o devolvértela (art. 103.1).
- Las ordenanzas pueden aprobar bonificaciones: hasta el 95 % para instalaciones solares, hasta el 90 % para obras de accesibilidad y para puntos de recarga de coches eléctricos, y hasta el 50 % en vivienda protegida (art. 103.2). También pueden permitir descontar del ICIO la tasa de la licencia (art. 103.3). Que existan en la ley no significa que tu ayuntamiento las aplique.
La tasa, por su parte, no puede superar el coste del servicio que presta el ayuntamiento (art. 24.2 de la misma ley). Su cuantía la marca la ordenanza fiscal de cada municipio.
Un ejemplo con números
| Concepto | Reforma de baño | Placas solares |
|---|---|---|
| Coste de ejecución material declarado | 6.000 € | 5.000 € |
| ICIO en Madrid (3,75 %) | 225 € | 187,50 € |
| ICIO en un municipio al tipo máximo (4 %) | 240 € | 200 € |
| ICIO al 4 % si la ordenanza aplicara una bonificación del 50 % (supuesto ilustrativo) | No aplica | 100 € |
| Tasa municipal | Según ordenanza | Según ordenanza |
| Ocupación de vía pública (contenedor, andamio) | Si la hay, según ordenanza | Si la hay, según ordenanza |
El error típico: calcular el ICIO sobre el total de la factura. Si tu contratista te pasa un presupuesto de 8.000 € que incluye IVA y su margen, la base del impuesto es solo la parte de ejecución material. En un baño la diferencia es pequeña. En una rehabilitación en la que 20.000 € del total sean IVA y margen del contratista, pagar el 4 % sobre esa parte por error son 800 € de más.
Cómo hacer el presupuesto que presentas
El presupuesto para la licencia o la declaración responsable es la base del ICIO provisional, así que conviene que vaya por partidas (demolición, albañilería, fontanería, electricidad, revestimientos) con mediciones y precios unitarios, y que separe el coste de ejecución material del resto. En Madrid se pide «a precios actuales de mercado». Infravalorarlo no sale a cuenta: algunas ordenanzas calculan la base con módulos propios (art. 103.1.b del TRLHL) y, al final, el ayuntamiento puede liquidar sobre el coste real.
Cómo se pide y cuánto tarda
La declaración responsable te permite empezar el mismo día en que la presentas con la documentación completa, sin esperar respuesta. La licencia, en cambio, hay que esperarla: tanto Madrid como Andalucía fijan un plazo máximo de tres meses para resolver. Ambas se tramitan en el ayuntamiento, normalmente por su sede electrónica.
Las diferencias entre las dos comunidades del ejemplo son de matiz, pero importan. Madrid añade un detalle útil: el ayuntamiento solo puede pedirte una vez que subsanes la solicitud, y debe hacerlo en el mes siguiente a presentarla (art. 154.5).
| Comunidad de Madrid | Andalucía | |
|---|---|---|
| Plazo máximo para resolver la licencia | 3 meses desde la entrada en registro (art. 154.4) | 3 meses desde que la documentación está completa (art. 140.2) |
| Si el ayuntamiento no contesta | Puedes entenderla denegada (art. 154.7) | Puedes entenderla concedida, salvo excepciones de la ley estatal (art. 140.2) |
| Declaración responsable | Habilita desde su presentación (art. 157) | Habilita desde su presentación (art. 138.5) |
Ojo con el silencio en Andalucía: la ley estatal exige resolución expresa para la obra nueva y para colocar casas prefabricadas, entre otros casos (art. 11.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015), y nunca se gana por silencio algo contrario al planeamiento.
Para una declaración responsable en Madrid, la sede municipal pide, entre otras cosas, la dirección y referencia catastral, la descripción de la obra y su fecha prevista de fin, las declaraciones de cumplimiento normativo, la documentación técnica que corresponda con el presupuesto, el justificante de la tasa, la autoliquidación del ICIO y, si ocupas la calle, el trámite de vía pública. La solicitud se hace con certificado o identificación electrónica.
En Madrid también puedes presentar una consulta urbanística previa y voluntaria antes de decidir (art. 157 de la Ley 9/2001). Para dudas como la del muro de carga o la cubierta, es el paso más barato.
Cuánto dura la licencia y cuándo caduca
Si la licencia no dice nada, en Madrid y en Andalucía tienes un año para empezar la obra y tres para terminarla. La declaración responsable da menos margen: seis meses para empezar en las dos comunidades, y un año para terminar en Madrid frente a dos en Andalucía.
| Madrid (art. 158 Ley 9/2001) | Andalucía (art. 141 LISTA) | |
|---|---|---|
| Licencia sin plazos expresos | 1 año para iniciar, 3 para terminar | 1 año para iniciar, 3 para terminar |
| Declaración responsable | 6 meses para iniciar, 1 año para terminar | 6 meses para iniciar, 2 años para terminar |
| Prórroga | Una vez, por un plazo no superior al inicial, pedida antes de que venza | Licencia: no superior al plazo inicial. Declaración responsable: hasta la mitad del plazo inicial. Siempre antes del vencimiento |
Una licencia caducada no se «renueva». Cuando el ayuntamiento declara la caducidad, tras darte audiencia, el título se extingue y necesitas uno nuevo para seguir (art. 141.3 LISTA; art. 158 de la Ley 9/2001). Si ves que no llegas, pide la prórroga a tiempo.
Qué pasa si haces la obra sin licencia
El ayuntamiento puede suspender la obra y exigirte que la legalices; en Madrid tienes dos meses para pedirlo y, si no lo haces o la obra no es legalizable, se ordena la demolición a tu costa (art. 194 de la Ley 9/2001). Además hay multa, y el ICIO se paga igual. Para obras ya terminadas, el plazo para actuar es de seis años desde que acabaron, tanto en Madrid como en Andalucía.
Las cuantías dependen de la comunidad:
| Comunidad de Madrid | Andalucía | |
|---|---|---|
| Infracción leve | 600 a 30.000 € | 600 a 2.999 € |
| Infracción grave | 30.001 a 600.000 € | 3.000 a 29.999 €, o hasta el 75 % del valor de la obra si es mayor |
| Infracción muy grave | 600.001 a 3.000.000 € | 30.000 a 120.000 €, o hasta el 150 % del valor de la obra si es mayor |
| Cuándo es leve una obra sin título | Obra sin proyecto y con escasa repercusión (art. 204.3.a) | Según la tipificación del art. 161 |
| Plazo para restablecer la legalidad tras terminar | 6 años; 15 en suelo no urbanizable protegido (art. 195) | 6 años; sin límite en zonas verdes, dominio público y otros casos (art. 153) |
Fuentes: arts. 194, 195, 200, 204 y 207 de la Ley 9/2001 de Madrid; arts. 153 y 162 de la LISTA.
En Madrid, una reforma interior sin título puede quedarse en leve si no necesitaba proyecto y su repercusión es escasa. Si necesitaba proyecto, pasa a grave. Y en viales, zonas verdes, espacios libres o dominio público no hay plazo: el ayuntamiento puede actuar siempre (art. 200 de la Ley 9/2001).
El vecino, la comunidad y el cartel del portal
Un vecino no necesita que le enseñes nada: en urbanismo existe la acción pública, que permite a cualquiera exigir ante el ayuntamiento o los tribunales que se cumpla la normativa, durante la obra y hasta que vence el plazo de restablecimiento (art. 62 del Real Decreto Legislativo 7/2015). Esa misma ley reconoce el derecho a acceder a la información urbanística y a obtener copia de los actos administrativos (art. 5.c).
Con la comunidad de propietarios rige otra norma. Dentro de tu piso puedes modificar elementos e instalaciones si no afectas a la seguridad, a la estructura general ni a la configuración o el estado exterior del edificio, y debes avisar antes a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no puedes alterar nada por tu cuenta (art. 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal). La licencia municipal y el permiso de la comunidad van por separado: tener una no te da la otra.
En Andalucía es obligatorio colocar en la obra un cartel con el título habilitante, el promotor, los agentes que intervienen y el plazo de ejecución (art. 143 LISTA). En otras comunidades, mira tu ordenanza municipal.
Antes de pedir presupuesto a una empresa de reformas
Cinco minutos con esta lista te ahorran sustos:
- ¿La obra cambia estructura, fachada, volumen o uso del edificio? Si la respuesta es sí o «no sé», habla con un técnico antes de contratar.
- ¿El edificio está catalogado o protegido? Pregúntalo en urbanismo o mira el planeamiento municipal. Cambia el régimen por completo.
- ¿Quién se encarga de la tramitación? Que figure por escrito en el presupuesto, igual que los honorarios técnicos si los hay.
- ¿El presupuesto separa el coste de ejecución material del IVA y del beneficio? Lo necesitarás para el ICIO.
- ¿Habrá contenedor o andamio en la calle? Necesita su propio permiso y su tasa.
- ¿Cuándo empezará la obra de verdad? Con declaración responsable en Madrid tienes seis meses para iniciar y un año para acabar.
- ¿Hay que avisar a la comunidad? Las obras dentro de tu piso se comunican antes al presidente o administrador, y los elementos comunes no puedes tocarlos por tu cuenta.
Para dudas concretas sobre tu caso, las personas indicadas son un arquitecto o arquitecto técnico y el servicio de urbanismo de tu ayuntamiento. Pregúntales qué título necesita la obra, si requiere proyecto y qué documentación técnica piden.
Preguntas frecuentes
¿Se puede pedir la licencia de obra por internet?
Sí, si tu ayuntamiento lo tiene habilitado en su sede electrónica. En Madrid, la declaración responsable urbanística se presenta por vía electrónica con identificación y firma electrónica.
¿Qué diferencia hay entre el ICIO y la licencia de obra?
La licencia (o la declaración responsable) es el permiso urbanístico. El ICIO es un impuesto sobre el coste de la obra que se devenga al empezarla, aunque no tengas licencia. La tasa es lo que cobra el ayuntamiento por tramitar el permiso.
¿Una casa prefabricada necesita licencia?
En la Comunidad de Madrid, sí: la ubicación de casas prefabricadas está sujeta a licencia (art. 152.f de la Ley 9/2001), y la ley estatal impide obtenerla por silencio (art. 11.4 del RDL 7/2015). En Andalucía, quien la vende o instala debe exigirte la licencia o la declaración responsable antes de entregarla (art. 137.4 LISTA).
¿Necesito licencia para instalar placas solares en mi casa?
En Madrid basta una declaración responsable, salvo en edificios protegidos, dominio público o zonas con protección ambiental (art. 155.n). Pregunta además si tu ayuntamiento aplica la bonificación del ICIO para energía solar, que puede llegar al 95 %.
Fuentes
Normativa consultada el 23 de octubre de 2026 en sus versiones consolidadas del BOE.
- Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (arts. 2 y 10).
- Real Decreto Legislativo 7/2015, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (arts. 5, 11 y 62).
- Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (arts. 20, 24 y 100 a 103).
- Ley 39/2015, del Procedimiento Administrativo Común (art. 69).
- Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid (arts. 152 a 160, 194, 195, 200, 204 y 207).
- Ley 1/2020, de 8 de octubre, de la Comunidad de Madrid (BOE de 6 de marzo de 2021), que modificó la Ley 9/2001.
- Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (arts. 137, 138, 140, 141, 143, 153 y 162).
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (art. 7).
- Ayuntamiento de Madrid, sede electrónica: declaración responsable urbanística (documentación, ICIO provisional del 3,75 %, normativa aplicable).
