Cuánto cuesta la reforma integral de un piso por metro cuadrado
Con precios de bases públicas de la construcción, la reforma integral de un piso sale por entre 300 y 430 euros por metro cuadrado con IVA, según la calidad de los acabados. Para un piso de 80 m² eso son unos 24.000 euros en gama básica y unos 34.700 euros en gama media, cambiando suelos, instalación eléctrica, fontanería de cocina, puertas, cocina y baño. Esa es la respuesta corta a cuánto cuesta reformar una casa cuando se rehace todo por dentro.
Ojo, porque es un suelo y no un techo. Según la tarifa publicada por Habitissimo, actualizada el 16 de septiembre de 2026, la media de mercado ronda los 750 €/m², con una horquilla habitual de 650 a 900. Más abajo tienes el presupuesto partida a partida, lo que se queda fuera, por qué el mercado va casi al doble y qué IVA te toca pagar.
Precio por metro cuadrado según el alcance de la reforma
No es lo mismo pintar y cambiar el suelo que vaciar el piso. Esta tabla resume los tres escenarios que hemos calculado con el Generador de Precios de CYPE, que da costes de referencia para España, y la tarifa de mercado publicada como contraste.
| Tipo de reforma | Qué incluye | €/m² con IVA del 21 % | Piso de 80 m² |
|---|---|---|---|
| Lavado de cara | Pintura completa, suelo laminado colocado encima del existente y 6 puertas nuevas | 76 € | 6.080 € |
| Reforma integral, gama básica | Todo lo anterior más demoliciones, electricidad nueva, cocina y baño completos | 300 € | 23.968 € |
| Reforma integral, gama media | Igual, con porcelánico en todo el piso, puertas en block, cocina lacada y baño de gama media-alta | 433 € | 34.674 € |
| Tarifa de mercado publicada | Media de presupuestos de un portal (no indica si lleva IVA) | 650 a 900 € | 52.000 a 72.000 € |
Cálculo propio con costes directos del Generador de Precios de CYPE consultados el 6 de noviembre de 2026, más un 19 % de gastos generales y beneficio, más IVA. La última fila es la tarifa publicada por Habitissimo para reformas integrales.
Presupuesto de la reforma integral de un piso de 80 m², partida a partida
El piso del ejemplo tiene 80 m² construidos y 68 útiles: salón de 22 m², tres dormitorios de 12, 9 y 8 m², cocina de 9, baño de 4 y un recibidor con pasillo de 4. Se tiran 18 m² de tabique para abrir la cocina o ganar un armario, se levanta todo el suelo cerámico y se rehace la instalación eléctrica entera.
| Partida | Gama básica | Gama media |
|---|---|---|
| Demoliciones y desmontaje de instalaciones | 1.696 € | 1.696 € |
| Escombros (3 contenedores con canon de vertido) | 446 € | 446 € |
| Tabiquería nueva (15 m² de placa de yeso) | 537 € | 537 € |
| Suelos (laminado y porcelánico en cocina, o porcelánico en todo) | 1.478 € | 3.734 € |
| Alicatado de cocina (12 m²) | 426 € | 426 € |
| Pintura de paredes y techos (200 m²) | 1.554 € | 1.554 € |
| Instalación eléctrica completa | 3.023 € | 3.023 € |
| Fontanería de cocina | 362 € | 362 € |
| Puertas de paso (6) | 1.567 € | 2.500 € |
| Muebles de cocina, encimera de cuarzo y fregadero | 2.108 € | 4.965 € |
| Baño completo de 4 m² | 3.449 € | 4.839 € |
| Coste de ejecución material | 16.646 € | 24.081 € |
| Con gastos generales y beneficio (+19 %) | 19.809 € | 28.656 € |
| Total con IVA del 21 % | 23.968 € | 34.674 € |
El baño no sale de CYPE, sino de nuestro ejemplo de presupuesto de reforma de baño partida a partida, hecho con la base pública de Extremadura de 2026. Allí tienes el desglose completo, así que aquí solo entra el total.
Qué hay dentro de cada gama
La básica usa laminado de gama de entrada en salón, dormitorios y pasillo, porcelánico esmaltado en la cocina, puertas de aglomerado chapado en pino, muebles de cocina con frente melamínico (3,5 m de bajos y 3,5 m de altos) y el baño básico del otro artículo: azulejo de 20×30, plato de porcelana y sanitarios de serie media.
La media pone porcelánico en todo el piso, puertas lisas en block con galces y tapajuntas rechapados en haya, y cocina con frentes lacados. Solo ese mueble de cocina pasa de 1.241 a 4.098 euros de coste directo: multiplica por 3,3.
De dónde sale el 19 % y por qué es un mínimo
Las bases de precios dan el coste de ejecución material, es decir, mano de obra, materiales y medios auxiliares. No incluyen la estructura de la empresa ni su margen. Para acercarlo a una factura real hemos sumado un 13 % de gastos generales y un 6 % de beneficio industrial, los porcentajes que el artículo 131 del Reglamento de Contratos de las Administraciones Públicas fija para la obra pública (allí los gastos generales van del 13 al 17 %). En obra privada cada reformista pone los suyos.
Lo que no entra en estos números
Un presupuesto de base pública cubre las partidas medidas y nada más. Estas son las que más a menudo aparecen después:
- Ventanas. Una sola ventana de aluminio de gama básica de 80×50 cm cuesta en CYPE 464 euros de coste directo, unos 668 con márgenes e IVA. Un piso con seis o siete huecos más grandes puede sumar varios miles.
- Calefacción, aire acondicionado y agua caliente.
- Electrodomésticos y falso techo.
- Honorarios de arquitecto o aparejador, si la obra los necesita.
- Licencia, tasas e impuesto municipal sobre la obra (lo vemos más abajo).
- Imprevistos al abrir: tuberías en mal estado, yesos que se caen, suelos desnivelados.
Si el piso es de los años sesenta o setenta, la última línea pesa más de lo que parece. Para no llevarte sorpresas, deja un colchón del 10 al 15 % sobre el presupuesto firmado. Es una recomendación prudente, no una cifra oficial.
Por qué la tarifa de mercado va casi al doble
La diferencia entre 300 y 750 €/m² no significa que te estén timando. Tiene varias explicaciones, y conviene conocerlas para leer bien un presupuesto.
La primera es lo que se queda fuera: ventanas, climatización y honorarios se cuentan en miles de euros en un piso de 80 m². La segunda, el margen: un 19 % es lo que se paga en obra pública, y una empresa pequeña que hace pocas reformas al año suele necesitar más. La tercera es la ciudad, porque un oficial no cobra lo mismo en todas partes y un precio de referencia no te dice cuánto cobra en la tuya. Y la cuarta, la logística: un precio unitario no recoge esperas, desplazamientos ni subir sacos a un quinto sin ascensor.
Úsalo así. Si te pasan un presupuesto de 60.000 euros por 80 m², pide que te lo desglosen por partidas y compara cada línea con la tabla. Donde veas una partida al triple sin explicación, pregunta qué incluye.
Dónde se dispara el presupuesto de una reforma integral
En nuestro cálculo básico, cocina y baño suman un tercio del coste (el 33,4 %) y la electricidad, casi una quinta parte (18,2 %). Son las tres partidas que más se mueven.
Cocina
El salto de melamina a lacado son casi 2.900 euros de coste directo con los mismos metros de mueble. Encimera, electrodomésticos y fregadero aparte. Si quieres cifras de cocina con más detalle, las tienes en nuestra guía sobre cuánto cuesta reformar una cocina.
Suelos
El porcelánico colocado cuesta 58,34 €/m² frente a 17,32 del laminado más sencillo, 3,4 veces más. En 55 m² son unos 2.256 euros de diferencia antes de márgenes e IVA.
Electricidad
Aquí no recomendamos recortar. La partida de CYPE (3.023 euros) es una vivienda de tres dormitorios con electrificación elevada, cuadro nuevo y mecanismos básicos. Con el piso vacío y las paredes abiertas, rehacerla entera cuesta mucho menos que hacerlo dentro de cinco años con los suelos nuevos ya puestos.
Qué IVA paga la reforma de un piso
Lo normal en una reforma integral es el 21 %. El tipo reducido del 10 % existe, pero exige que los materiales que pone el reformista no superen el 40 % de la base imponible, y en una reforma completa eso casi nunca se cumple.
Lo hemos comprobado con el desglose de CYPE. En la gama básica, los materiales pesan el 44,6 % de la base; en la media, el 54,1 %. Ninguna de las dos baja del 40 %, así que las dos van al 21 %. El tipo reducido sí puede entrar si compras tú buena parte del material (sanitarios, muebles, suelo) y el reformista factura sobre todo mano de obra.
Las demás condiciones, según la Ley del IVA (artículo 91), son que la vivienda se terminara o rehabilitara al menos dos años antes de empezar la obra y que la encargue una persona física para su uso particular o una comunidad de propietarios.
Hay un cambio en camino. Según la Agencia Tributaria, el Real Decreto-ley 29/2026 extiende desde el 1 de diciembre de 2026 el 10 % a las obras en viviendas alquiladas como vivienda habitual, y a cambio exige pagar la obra con tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta. Es un decreto-ley que el Congreso tiene que convalidar, y el anterior que lo intentó, el 26/2026, fue derogado. Antes de firmar, confirma que sigue en vigor.
Licencia, impuesto de obras y honorarios
Una reforma integral que no toca estructura ni fachada suele tramitarse como obra menor o con declaración responsable, pero cada ayuntamiento tiene su ordenanza. Si mueves muros de carga o cambias la distribución de forma sustancial, puede pedirse proyecto. Lo tienes explicado en nuestra guía sobre licencia de obra menor o mayor.
El impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO) se calcula sobre el coste de ejecución material y no puede pasar del 4 %, según la Ley de Haciendas Locales. En el ejemplo básico serían como mucho 666 euros, y 963 en el medio. A eso súmale la tasa de licencia, que cambia mucho de un municipio a otro.
Los honorarios técnicos son libres. Si la obra necesita proyecto o dirección facultativa, pide el precio por escrito antes de empezar.
Antes de firmar el presupuesto
- Pide el presupuesto desglosado por partidas, con medición (m², metros, unidades) y precio unitario.
- Comprueba qué marca y modelo hay detrás de cada material, o al menos la gama.
- Pregunta si el precio lleva IVA y a qué tipo. Si te aplican el 10 %, la factura debe indicar el coste de los materiales aportados.
- Exige que la gestión de escombros y el contenedor estén incluidos.
- Deja por escrito plazo, calendario de pagos y qué pasa con los imprevistos.
- Pide el certificado de la instalación eléctrica nueva al terminar.
- Confirma quién tramita la licencia o la declaración responsable y quién paga las tasas.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta reformar un piso de 100 m²?
Con los mismos precios por metro, unos 30.000 euros en gama básica y unos 43.300 en media, IVA incluido. Es una aproximación: cocina y baño no crecen con los metros, así que el precio por m² baja un poco en pisos grandes y sube en los pequeños.
¿Qué es más caro en una reforma integral?
Cocina y baño juntos, seguidos de la instalación eléctrica. En gama media, los suelos y la carpintería se acercan mucho.
¿Cuánto cuesta una reforma integral sin cambiar la distribución?
Algo menos, pero no tanto como se cree. En el ejemplo básico, quitar la demolición de tabiques y la tabiquería nueva ahorra unos 653 euros de coste directo: la mayor parte del dinero está en instalaciones, suelos, cocina y baño.
¿Se puede pagar una reforma integral con un 10 % de IVA?
Solo si se cumplen todas las condiciones, incluida la del 40 % de materiales. En una reforma en la que el reformista lo pone todo es difícil; si compras tú el material, es más probable.
Este artículo es una guía general con precios de referencia. Para tu caso concreto, consulta con un arquitecto o aparejador antes de empezar, y con un asesor fiscal si tienes dudas sobre el IVA.
Fuentes
Consultadas el 6 de noviembre de 2026.
- CYPE Ingenieros. Generador de Precios de la construcción, rehabilitación (España).
- Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido, artículo 91. BOE, texto consolidado.
