Qué revisar antes de reformar una casa antigua y cuánto cuesta por m²
Una casa antigua sale más cara de reformar que un piso estándar porque hay que rehacer cosas que en una vivienda reciente se dan por buenas. Con precios de bases públicas, las partidas típicas de una vivienda vieja (picar y volver a enlucir yesos, coser grietas, reforzar un forjado de madera y quitar una bajante de fibrocemento) añaden unos 89 € por m² con IVA. Así, el precio por m² de la reforma integral de una casa antigua de 80 m² queda en torno a 390 € en gama básica y 520 € en gama media, frente a 300 y 433 € de un piso sin esos problemas.
La cifra depende de lo que aparezca al abrir. Por eso, antes del presupuesto conviene revisar seis cosas: instalación eléctrica, tuberías, estructura, humedades, amianto y la situación administrativa del edificio (inspección técnica y licencias). Abajo va cada una, con su coste de referencia y la norma que le afecta.
Cuánto encarece una casa antigua el precio por m²
Un 30 % sobre la reforma básica, en nuestro ejemplo. Lo hemos calculado con la Base de Precios de la Construcción 2026 de la Junta de Extremadura, con precios fechados el 5 de marzo de 2026, sobre la misma vivienda de 80 m² construidos que usamos para el piso estándar.
| Partida extra de casa antigua | Medición | Coste de ejecución |
|---|---|---|
| Picar el yeso viejo de paredes, guarnecer y enlucir de nuevo | 150 m² | 2.487 € |
| Lo mismo en techos | 64 m² | 1.231 € |
| Sellado y cosido de grietas con varilla de fibra de vidrio | 6 m | 403 € |
| Refuerzo de forjado de madera con perfiles de acero | 20 m² | 480 € |
| Retirada de bajante de fibrocemento con amianto por empresa especializada | 8 m | 221 € |
| Bajante nueva de PVC de 110 mm | 8 m | 128 € |
| Total extra (ejecución material) | 4.950 € | |
| Con gastos generales y beneficio (+19 %) e IVA del 21 % | 7.128 € (89 €/m²) |
Cálculo propio. El 19 % corresponde al 13 % de gastos generales y el 6 % de beneficio que se aplica en obra pública; en obra privada cada empresa fija el suyo.
La reforma de base (demoliciones, electricidad nueva, suelos, pintura, puertas, cocina y baño) la hemos sacado del Generador de Precios de CYPE: 16.646 € de coste de ejecución en gama básica y 24.081 € en media. Con las partidas extra y los mismos márgenes e IVA, la casa antigua se va a unos 31.100 € en básica (389 €/m²) y 41.800 € en media (523 €/m²). En gama media el recargo pesa menos, un 21 %, porque la base ya es más cara.
Lo que la tabla no puede prever
Son seis partidas razonables, no una lista cerrada. Una casa de pueblo con muros de carga de adobe, un tejado que hay que rehacer o una fachada protegida juegan en otra liga, y ahí el precio lo marca el proyecto de un técnico, no una tabla.
Qué revisar antes de reformar una casa antigua
Esta es la inspección previa que conviene hacer, a ser posible con un arquitecto o aparejador, antes de pedir presupuestos cerrados.
| Qué revisar | Señales de alarma | Qué suele implicar |
|---|---|---|
| Instalación eléctrica | Enchufes sin toma de tierra, cuadro con fusibles, cables de tela o que se calientan | Rehacerla entera: unos 3.023 € de coste directo en una vivienda de tres dormitorios (CYPE) |
| Tuberías de agua | Tubería gris y blanda que se raya con una llave (plomo), óxido en tuberías de hierro | Si es plomo y haces obra, la norma obliga a sustituirla |
| Estructura | Grietas en diagonal, suelos que ceden o vibran, vigas de madera con serrín o agujeros | Informe técnico; refuerzo o sustitución de forjado |
| Humedades | Manchas en la parte baja de los muros, salitre, pintura abombada, moho en esquinas | Diagnóstico antes de enlucir, porque el tratamiento cambia según el origen |
| Amianto | Bajantes, depósitos o tejados de fibrocemento; losetas vinílicas antiguas | Identificación previa y retirada por empresa inscrita en el registro |
| Papeles del edificio | Inspección técnica pendiente o desfavorable, derramas aprobadas, edificio catalogado | Plazos, gastos de comunidad y licencias más exigentes |
Instalación eléctrica, el primer sospechoso
En una casa de hace cuarenta o cincuenta años, lo normal es que la instalación no aguante el uso actual: horno, placa de inducción, aire acondicionado y cargadores a la vez. La partida de CYPE para rehacer la de una vivienda de tres dormitorios, con cuadro nuevo, circuitos separados y mecanismos básicos, son 3.023 € de coste directo.
No intentes ahorrar aquí con parches. Con las paredes abiertas, meter tubos nuevos es barato; hacerlo dentro de unos años, con el suelo y la pintura nuevos, no. Pide al electricista el certificado de la instalación al terminar y guárdalo con los papeles de la casa.
Tuberías de plomo: si haces obra, hay que quitarlas
Sí, y no es una recomendación. El Real Decreto 3/2023, que regula el agua de consumo, prohíbe instalar tuberías o piezas con plomo (artículo 45). Su disposición adicional duodécima añade que en cualquier instalación existente se sustituirán «en caso de obras de reparación o reconstrucción». Y para pisos en alquiler, edificios públicos y comerciales fija un plazo: antes del 2 de enero de 2030, cuando sea técnica y económicamente factible.
El mismo decreto fija que, desde el 2 de enero de 2035, el agua de consumo no supere los 5 microgramos de plomo por litro. Si la casa tiene plomo, cuenta con cambiar toda la red interior, no solo la de cocina y baño.
Si tus tuberías son de cobre o de hierro y lo que tienen son fugas o incrustaciones, hay alternativas sin romper paredes, como el encamisado que explicamos en nuestra guía de rehabilitación de tuberías sin obra. Con plomo, la norma habla de sustituir.
Estructura: vigas, grietas y muros de carga
En muchas casas antiguas los forjados son de viguetas de madera. Si hay pudrición o carcoma, el refuerzo con perfiles de acero de la base extremeña sale por 23,98 €/m² de ejecución, pero ese precio supone un refuerzo sencillo; si hay que sustituir vigas, el coste lo fija el cálculo del técnico.
Las grietas se leen por su forma. Una fisura fina en el yeso no preocupa; una grieta en diagonal que nace en la esquina de una puerta o que se abre con el tiempo sí, y antes de taparla alguien tiene que decir por qué se mueve. Coserla cuesta 67,21 €/m según la base, pero coser sin saber la causa es tirar el dinero.
Si tocas muros de carga o forjados, la obra deja de ser menor en casi cualquier municipio. Tienes los criterios en nuestra guía sobre licencia de obra menor o mayor.
Humedades: primero el diagnóstico, luego el yeso
El error típico es picar, enlucir y pintar, y ver la mancha otra vez al año. En plantas bajas y casas de pueblo es frecuente la humedad que sube del terreno por capilaridad; en pisos, las filtraciones de fachada, tejado o bajante, y la condensación en paredes frías mal ventiladas. Cada una se trata distinto, y no hay un precio de tabla que sirva para todas.
Si es tu caso, empieza por nuestra guía sobre cómo arreglar una pared con humedad y deja el enlucido para cuando el origen esté resuelto.
Amianto: qué cambia con el Real Decreto 847/2026
El amianto está prohibido en España desde junio de 2002, cuando entró en vigor la Orden de 7 de diciembre de 2001, pero sigue instalado en muchas casas: bajantes y depósitos de fibrocemento, placas onduladas de tejado y algunas losetas vinílicas. Mientras está entero y no se toca, el riesgo es bajo. El problema llega al cortarlo, taladrarlo o romperlo durante la obra.
Desde el 24 de octubre de 2026 rige el Real Decreto 847/2026, que deroga el 396/2006. Para quien reforma, tres cambios importan:
- Antes de demoler, mantener o rehabilitar un local construido antes de la prohibición, la empresa debe identificar los materiales que puedan contener amianto, pidiendo información al propietario y, si no la hay, mediante el examen de un operador cualificado (artículo 10.2). Esa identificación se recoge en el estudio de seguridad y salud de la obra o, si no es obligatorio, en la evaluación de riesgos.
- El límite de exposición de los trabajadores baja de 0,1 a 0,01 fibras por centímetro cúbico en ocho horas (artículo 4).
- Siguen siendo obligatorios el plan de trabajo previo (artículo 11) y la inscripción de la empresa en el Registro de empresas con riesgo por amianto (artículo 18).
En la base de Extremadura, retirar una bajante con amianto por empresa especializada cuesta 27,63 € por metro, y desmontar un tejado de fibrocemento de hasta 100 m², 2.305 € de ejecución (unos 3.319 € con márgenes e IVA). Ojo: esos precios son anteriores al nuevo decreto, que endurece las condiciones, así que pueden quedarse cortos. Y si la bajante es la general del edificio, suele ser elemento común, y su cambio lo decide la comunidad.
Inspección técnica del edificio: qué puede pedirte la Administración
Si la casa antigua es un piso, pregunta al administrador por la inspección técnica antes de comprar o de empezar. La ley estatal (artículo 29 del texto refundido de la Ley de Suelo) solo dice que la Administración puede pedir a los propietarios de edificios de vivienda colectiva que acrediten su estado de conservación, su accesibilidad y su eficiencia energética. Los apartados que concretaban edades y plazos fueron anulados por el Tribunal Constitucional en 2017 (sentencia 143/2017).
En la práctica, a partir de qué antigüedad se inspecciona y cada cuánto lo fijan tu comunidad autónoma y tu ayuntamiento. Lo que te interesa saber es si hay una inspección desfavorable, qué obras exige y si ya hay derramas aprobadas: pueden coincidir con tu reforma y sumar miles de euros.
Licencias y casas con protección
Una reforma interior sin tocar estructura ni fachada suele ir como obra menor o con declaración responsable. Una casa antigua tiene más papeletas para complicarse: si el edificio está en un catálogo de protección o en un casco histórico, el ayuntamiento puede exigir informes adicionales incluso para cambiar ventanas. Consúltalo en urbanismo antes de encargar el proyecto.
Cómo presupuestar las sorpresas de obra
Pide catas antes del presupuesto definitivo: levantar un trozo de suelo, abrir un falso techo, mirar debajo del fregadero. Cuestan poco y convierten imprevistos en partidas.
Aun así, deja un colchón. En un piso reciente un 10 % suele bastar; en una casa antigua nosotros reservaríamos entre el 15 y el 20 % del presupuesto. Es una regla de prudencia, no un dato oficial. Y pacta por escrito cómo se valoran los trabajos no previstos: a precio unitario del propio presupuesto, no «a ojo».
Lista de comprobación antes de reformar una casa antigua
- Visita con un técnico y pide un informe del estado de estructura, cubierta e instalaciones.
- Pide al vendedor o a la comunidad cualquier dato sobre amianto, reformas anteriores e inspecciones técnicas.
- Comprueba si las tuberías son de plomo y presupuesta su sustitución completa.
- Diagnostica las humedades antes de presupuestar acabados.
- Pregunta en urbanismo si el edificio tiene protección y qué licencia necesita tu obra.
- Exige un presupuesto por partidas, con precio unitario para los trabajos que puedan aparecer.
- Reserva entre un 15 y un 20 % para imprevistos.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta reformar una casa antigua de 100 m²?
Con los precios por metro de nuestro ejemplo, unos 39.000 € en gama básica y 52.000 € en media, IVA incluido. Tómalo como referencia mínima: si hay que rehacer tejado o estructura, se dispara.
¿Cómo sé si mi casa tiene amianto?
Por la fecha y los materiales puedes sospecharlo (fibrocemento gris en bajantes, depósitos o tejados), pero solo un análisis de laboratorio lo confirma. No lo rompas para comprobarlo.
¿Compensa reformar una casa antigua o es mejor tirarla?
Depende del estado de la estructura y de lo que permita el planeamiento, que a veces no deja volver a construir lo mismo. Pide a un arquitecto que compare las dos opciones con números antes de decidir.
¿Quién paga la inspección técnica del edificio?
Normalmente, la comunidad de propietarios, que la reparte entre los vecinos como un gasto más. Las obras que pida una inspección desfavorable suelen repartirse igual, por cuota de participación.
Este artículo es información general. Para tu vivienda concreta, el diagnóstico debe hacerlo un arquitecto o arquitecto técnico, y la retirada de amianto, una empresa inscrita en el registro.
Fuentes
Consultadas el 6 de noviembre de 2026.
- Junta de Extremadura. Base de Precios de la Construcción 2026.
- Real Decreto 847/2026, de 21 de octubre, sobre trabajos con riesgo de exposición al amianto. BOE de 23 de octubre de 2026.
